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▲  서울 송파구 한 부동산에 걸려있는 게시물 앞으로 한 시민이 지나가고 있다.(자료사진)
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2-3년 동안 전세난이 심화되면서 전세물건이 귀했는데, 이제는 수도권, 지방에 아파트 신규 물량 입주가 시작되면서 반대로 역전세난, 전세 세입자가 귀해지고 있다. 2년 전 전세난 때, 역전세난을 전혀 예상하지 못하고 계약했던 세입자들이 방이 제 때 빠지지 않아 이사를 못해 곤경에 처하는 사례가 늘고 있다. 이런 경우에 해당한 세입자들은 지난 번 칼럼 (관련기사: 이사 가고 싶은데 보증금 안 주는 주인, 어쩌지?)을 참조하기 바란다.
 
이번 글은 지금 '깡통전세'(집값하락으로 집값이 부채(선순위 근저당설정액 + 전세보증금)보다 낮아 계약 만기 때 전세 보증금 일부를 떼이는 경우)나 '역전세난'(계약 만기 때 전세 보증금 시세가 계약할 때보다 낮아져, 임대인이 만기 일자에 보증금 반환을 못하고 지체하는 경우)이 우려되는 상황에서, 임대차계약을 하려는 세입자들 입장에서 계약 만기 때 보증금 전액을 최대한 안전하게 그리고 제때 반환받을 수 있는 방법을 모색한다.
 
불경기에 집값이 하락하면, 매수자들은 더 떨어질 것으로 생각해 매수하지 않고 기다리며, 세입자들도 한편으로는 보증금을 떼이거나 제때 반환받지 못할 걱정으로, 다른 한편으로는 소득이나 고용이 불안해져 임대료 지불 능력이 낮아진다. 집값 하락과 임대료 하락이 상호작용을 일으키며 깡통전세, 역전세난을 낳는다.

일정기간 경과 후 경기가 호전되고 고용과 소득이 늘면서 임대료 지불능력이 높아지면, 임대료가 오르고 동시에 집값도 오른다. 집값이 계속 오를 것으로 생각하면 너도 나도 구매심리가 생겨 매수대열에 나서고 집값은 더 오르게 된다.

이렇게 주택가격은 침체와 상승의 순환주기를 반복하면서, 세입자들의 임대료도 이에 동조한다. 지금은 일부 지역에서 주택 침체 주기에 나타나는 현상인 주택 가격하락, 역전세난을 보여주는데, 이것이 일부지역에 국한된 현상일 수도 있고, 전국적으로 확대될 징후일 수도 있다.
 
이런 불안한 상황에서 세입자들이 임대차 계약할 때 보증금 안전을 우선 생각하는 것은 당연하다.
 
10년 전만 해도 통상적으로 주택가격 대비 부채(선순위 근저당 설정액 + 보증금) 비율이 아파트는 70%, 다세대 주택이나 다가구주택은 60%가 넘으면, 주택이 경매로 넘어갈 경우 보증금 전액을 반환받지 못하는 경우가 발생해서, 보증금 안전 차원에서 위 비율이 기준이 되었다.

그런데 요 몇 년 사이에 전세가격이 많이 오르면서 이 비율이 무색해졌다. 특히 아파트는 전국 아파트 평균전세가율이 75%(서울 70%, 수도권 75%)에 이르고 일부 지역은 90% 이상의 전세가율을 기록했다.

전세가율이 높다고 무조건 위험하고 낮다고 위험이 덜한 것은 아니다. 임차 수요가 많고 주택가격이 안정적인 곳은 전세가율이 높아도 보증금 반환이 상대적으로 안전한 반면, 임차수요가 낮고 주택가격이 하락하는 곳은 전세가율이 낮아도 후에 보증금 반환받는 데 어려움을 겪을 수 있다. 이렇게 지역이나 입지에 따라 가격의 비동조화 현상이 생기면서, 세입자들이 무엇을 기준으로 삼아야 보증금을 안전하게 지킬 수 있는지가 더 어렵게 되었다.
 
현 제도 하에서 계약만기 때 보증금 전액을, 그리고 제때 반환받으려면, 전세보증금반환보증보험(이하, 전세보증보험) 가입 밖에 없다. 전세보증보험에 가입하는 경우, 계약종료일에 임대인이 보증금을 반환하지 못하면, 보증보험회사가 가입자와 약정한 날에 전세보증금을 가입자인 세입자에게 반환해주고 임대인에게 구상권을 행사한다.
 
정부에서는 세입자의 보증금 안전을 위해 보증보험회사를 통해 임대인의 동의 없이 가입하게 했다. 아울러 전세보증금 보증 금액한도를 7억으로 올렸고(지방은 5억), 전세보증금(선순위 근저당액+선순위세입자보증금액)의 보증한도를 주택가격의 100%로 올리는 한편, 보증보험수수료(아파트 0128%, 그 외 주택 0.154%)도 낮추었다. 그러나 보증보험에 가입하면 보증료 비용이 발생하고, 보증보험회사가 요구하는 기준을 갖추지 못하면 가입이 제한된다.(주택도시보증공사의 전세보증보험 참조함)
 
아파트나 다세대주택(호실마다 개별등기가 되어 있는 주택) 전세계약인 경우, 보증보험회사는 원칙적으로 주택가격 대비 '선순위 근저당액+전세보증금'의 100%를 보증해 준다. 그러나 주택가격의 기준이 다양해 100% 보장이 되지 않을 수 있고, 선순위 근저당액이 과다하거나 아파트나 다세대주택이 위법건축물인 경우에 보증을 제한하기 때문에, 임대차계약 전에 보증보험회사에 문의해서 확인해야 한다.
 
다가구주택(건물 소유주가 1인이면서 여러 가구를 임대)의 경우, 보증보험회사가 요구하는 서류가 있는데, 확정일자 받은 선순위세입자의 전입일자·보증금 액수이다. 이를 알아야 부채비율을 계산할 수 있는데, 이 자료는 임대인만이 확정일자업무를 취급하는 주민 센터나 등기소에서 제공받을 수 있다. 이 자료가 없으면 보증보험 제공이 되지 않는다.
 
만약 전세보증보험은 들고 싶은데 보증금 전액을 보장받지 못하거나, 보증보험회사가 보증보험 제공을 하지 않거나, 보증료 부담 등으로 전세보증보험 가입을 하고 싶지 않을 때는 어떻게 해야 하는가?

보증보험회사에서 보증금 전액을 보장하지 못한 경우에는, 보증보험회사에서도 그 이상의 보증금을 위험하게 보고 있다는 뜻이다. 임대인에게 먼저 보증보험회사에서도 보증을 하지 않는다며 보증금을 깎아달라고 요청해야 한다. 임대인이 깎아주지 않는데, 계약을 하고 싶다면, 보증보험대상 금액 초과분을 월세로 전환하고 월세부담능력을 고려하여 계약여부를 판단해야 한다.
 
다가구 주택처럼, 임대인이 정확하게 선순위세입자들의 임대정보를 제공하지 않아 전세보증보험 가입이 되지 않거나 선순위세입자 보증금액을 파악하기 어려운데도 입주하고 싶다면, 먼저 입주한 세입자들의 방 임대료를 주변 전세금액 시세로 계산해서 합하고 이를 선순위근저당설정액과 더해서 대략 시세주택가격의 70%를 넘으면 경계심을 가지고 계약 여부를 판단해야 한다.
 
전세보증보험 가입 자체를 하고 싶지 않을 때에는, 대략 주택가격 대비 부채비율이 아파트의 경우 80%, 다세대주택 70%, 다가구주택 70%를 기준으로 삼아 초과하면 경계심을 가지고 계약해야 한다. 물론 위의 비율은 절대적인 기준이 아니며, 임차수요가 높고 주택가격이 안정적인 지역은 위 비율이 적합할 수 있지만, 임차수요가 낮고 주택 가격이 하락하는 지역은 위 비율보다 낮게 보아야 한다.
 
정부가 주택가격 안정, 임대차 안정에 일관성을 가져야

세입자에게 제공하는 주택의 금융화(보증보험·전세대출)는 개별 세입자에게는 보증금의 안전성과 월세보다 낮은 전세대출이율을 제공하는 장점이 있지만, 주택임대료 전체적인 측면에서는 임대료 가격의 하락폭을 줄이거나 임대료를 상승시키는 역할을 한다. 주택의 금융화가 임대료 안정의 근본적인 해결책은 아니며, 오히려 주택담보대출 완화는 주택 매수의 가수요를 일으켜 주택가격을 상승하게 하고, 그 후과로 임대료도 동반 상승시킨다.

지난 정부의 전세난, 이번 정부의 역전세난·깡통전세 우려는 지난 정부의 소위 '빚내서 집사라' 정책의 결과이다. 새 정부가 주택담보대출 규제를 강화하는 것은 주택가격 안정을 위해 바람직하며, 경기가 어렵다고 인위적으로 부동산 경기 부양 정책을 하려는 유혹에서 벗어나야 한다.

영리 목적이 아닌 세입자의 부담 능력에 맞는 사회주택, 공공임대주택을 더 많이 공급해야 한다. 그리고 다가구주택의 세입자가 계약할 때 항상 겪는 확정일자 받은 선순위 세입자의 전입일자 및 보증금액수에 대한 공시 방법을 중개대상물확인서에 명시하는 등 의무화하는 제도적 개선책을 마련하길 국토교통부에 촉구한다.