주택을 임대하는 경우 소득세는 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

주택 수에 따른 임대소득 과세대상

보유 주택 수는 부부 합산으로 계산하며 주택임대소득 과세대상은 아래와 같습니다.

① 1주택의 경우
- 국외에 소재하는 주택 월세 수입
- 국내에 소재하는 기준시가 12억 원 초과 주택의 월세 수입

② 2주택의 경우- 모든 월세 수입

③ 3주택 이상- 모든 월세 수입
- 비소형 주택 3채 이상 보유 및 해당 보증금·전세금 합계 3억 원을 초과하는 경우 해당 보증금·전세금
※소형주택 : 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하

따라서 1주택에 해당하는 12억 원 이하 주택임대소득과 소형주택의 임대소득은 과세되지 않습니다.

※주택임대수입금액 : 간주임대료 + 월세수입금액

- 간주임대료= 3억 원 초과 보증금 × 60% × 정지예금 이자율

주택임대 수입금액에 따른 소득세 신고

① 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우
- 다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산해 신고해야 합니다

② 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우
- 주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택해 신고할 수 있습니다.

주택 수 판정 방법

① 다가구주택은 1개의 주택, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택

② 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 합산. 다만, 동일 주택이 부부 각각의 주택 수에 가산된 경우 아래 순서로 1인의 소유주택으로 계산

- 지분이 더 큰 사람
- 지분이 동일한 경우 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 사람
- 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산

다만, 임대수입금액이 연간 600만 원 이상 또는 기준시가 9억 원 초과 주택의 지분을 30% 초과 보유 시 소수 지분자도 소유주택으로 계산

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▲  김성훈 세무사
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