부동산 시장이 불안하다. 각종 주택 규제 완화에도 불구하고 전국에 걸쳐 분양되지 못한 아파트가 늘어나고 있다. 서울 강남 일부 재건축단지를 중심으로 집값이 들썩이면서도, 전반적인 집값 하락 추세가 계속되고 있다. 부동산 양극화 현상은 더 심화되고 있으며, 서민주거안정을 위해 공급한다는 보금자리주택은 또 다른 '로또'가 되고 있다. <오마이뉴스>는 경제정의실천시민연합(경실련)과 2010년 '다시 부동산을 말한다'를 연재한다. 이번 연재를 통해 현 정부의 주택정책을 면밀하게 평가하고, 올 6월 지방선거에 앞서 서민주거안정에 기여할 수 있는 다양한 부동산 대안을 내놓을 예정이다. 첫 번째로 보금자리주택과 반값 아파트 논쟁을 세 차례에 걸쳐 다룬다. [편집자말]

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▲  15일 서울 송파구 문정동 가든파이브에 마련된 위례신도시 보금자리주택 생애 최초 특별공급 청약접수처에서 청약예정자들이 상담을 받고 있다.
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"비싸도 문제지만, 너무 싸도 안 된다. 투기나 특혜문제가 나오지 않겠느냐."

17일 '보금자리주택 분양가는 서민들에게 부담스러운 금액 아니냐'는 기자의 지적에 대한 국토해양부 주택정책과 관계자의 말이다. 그는 "위례신도시 보금자리주택이 입지가 좋은 점을 감안하면 분양가(3.3㎡당 1200만 원대)는 상대적으로 싼 것"이라고 전했다.

이 관계자는 또한 "사업비적인 측면에서 많지 않지만 적정이윤은 있지 않겠느냐"고 말했다. 이는 토지주택공사가 서민주택을 짓는다며 온갖 특혜를 받은 보금자리주택 사업을 통해 적지 않은 개발이익을 남긴다는 의혹을 방증하는 것이다.

실제 경제정의실천시민연합(경실련)과 <오마이뉴스>가 관련 자료를 살펴본 결과, 보금자리주택사업의 개발이익은 상당한 것으로 나타났다. 이뿐 아니라, 공공임대주택 물량이 크게 줄어들어 서민주거 환경은 과거 정부가 계획했던 것보다 후퇴한 것으로 나타났다.

특혜 받은 후... 임대주택 줄이고 분양주택 늘리고

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▲  지난 1월 30일 제주시의 한 견본주택에서 청약예정자가 임대아파트 모형도를 살펴보고 있다.
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김대중 정부에서 시작된 국민임대주택이 이명박 정부의 보금자리주택 사업으로 변형되면서 온갖 특혜가 부여됐다. 보금자리주택은 개발계획·실시계획 등을 수립해야 하는 국민임대주택과 달리, 지구계획만 수립하도록 해 절차가 간단해졌다.

보금자리주택 사업은 특별법을 통해 국토부 장관이 보금자리주택 지구계획을 승인할 경우, 자동적으로 대기환경보전법 등 33개 법률에 따라 필요한 각종 인허가를 승인하고, 10개 법률의 특례를 인정토록 하는 효력까지 갖췄다.

또한 수십조 원의 사업비가 예상되는 보금자리주택 사업에 대한 타당성 검토도 이뤄지지 않았다. 보금자리주택 시범지구인 강남 세곡지구의 국토부 고시를 살펴보면, 모두 1조2757억 원에 이르는 자금투자 금액과 토지주택공사가 자체적으로 재원을 조달한다는 내용만 담겼다.

이는 토지주택공사가 보금자리주택 사업을 통해 많은 개발이익을 가져간다고 해도 이를 확인할 수 없게 만든다. 실제, 보금자리주택 사업은 국민임대주택 사업에 비해 임대주택을 줄이고 분양주택을 늘려 토지주택공사의 수익을 극대화했다는 지적이 있다.

과거 국민임대주택단지의 경우, 전체 가구의 절반은 임대주택으로 짓도록 했다. 반면, 보금자리주택 시범지구인 하남 미사지구 주택공급 계획(3만5606가구)을 살펴보면, 임대주택의 비율은 전체의 24%인 8608가구에 불과하다.

반면, 민간과 공공 분양주택은 전체의 61%인 2만1832만 가구. 여기에 10년 후 분양전환이 가능한 공공임대(13%)와 분양연립(2%) 등을 합한 전체 분양주택의 비율은 76%에 달한다. 다른 시범지구 역시 비슷한 수준이다.

이명박 정부는 2008년 9·19 대책을 통해 서민용 보금자리주택 150만 호 중 70만 호(분양전환 가능한 공공임대 주택 20만 호 포함)를 임대주택으로 짓는다고 했지만, 이는 노무현 정부의 200만 호 임대주택공급정책에서 크게 후퇴한 것이다.

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토지주택공사, 보금자리주택 사업으로 막대한 개발이익 얻는다

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▲  토지주택공사가 보금자리주택 사업을 통해 막대한 개발이익을 얻는다는 분석 자료가 나왔다. 사진은 지난 15일 위례신도시가 들어서는 서울 송파구 장지동, 경기 하남시 학암동 일대의 모습이다.
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지난 15일 서울 문정동 가든파이브에 마련된 위례신도시 보금자리주택 청약접수처에서 만난 청약 예정자들은 "분양가가 너무 높다"며 "토지주택공사가 많은 이윤을 가져가는 것 아니냐"는 볼멘소리가 이어졌다. 실제로, 사전예약 물량 중 가장 저렴한 75㎡(분양 예정면적)형의 가격은 2억6990만 원(3.3㎡당 1190만 원)에 달했다.

정부나 토지주택공사는 관련정보를 내놓지 않아, 사업수익을 알 길이 없다. 하지만 경실련과 <오마이뉴스>가 서울 송파구 장지택지개발지구 원가공개 세부내역을 이용해 보금자리주택 사업비용과 수익 등을 분석한 결과, 이들은 막대한 개발이익을 남기는 것으로 나타났다.

장기전세·국민임대주택 5500세대로 이뤄진 장지지구를 보금자리주택 시범단지 방식으로 개발할 경우, 사업시행자인 토지주택공사가 얻는 이익은 8647억 원인 것으로 추정됐다. 자산가치 상승분을 제외하더라도 408억 원의 이익을 남길 수 있는 것으로 나타났다.

전체 66만399㎡의 대지에 보금자리주택 2200세대, 국민임대주택 2200세대를 짓고 나머지 1100세대는 민간 분양할 경우, 건설원가는 1조2875억 원이다. 이 중 택지조성원가는 8365억 원(3.3㎡당 418만 원), 사업시행자가 짓는 4400세대의 건축비는 4510억 원(3.3㎡당 410만 원)이다.

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각종 용지 판매와 아파트 분양대금을 포함한 사업수입은 모두 1조3283억 원으로 나타났다. 여기에는 보금자리주택 아파트분양대금 5500억 원(3.3㎡당 1000만 원 책정), 공공·상업·민간주택용지 판매대금 6868억 원, 공공임대보증금 913억 원이 포함됐다.

사업수입에서 사업비용을 뺀 금액은 408억 원. 증가한 토지가치(1조1천억 원)에서 금융비용 등을 뺀 순자산 증가액(1조87억 원)을 감안하면, 총 개발이익은 1조495억 원으로 계산된다.

김성달 경실련 시민감시국 부장은 "정부는 서민을 위한 보금자리주택을 짓는다며 온갖 특혜에 막대한 그린벨트까지 해제했다"며 "알고 보니 3.3㎡당 분양가가 1200만 원대인 분양주택은 늘리고 임대주택을 줄이면서 사업시행자만 막대한 이익을 남기고 있다"고 지적했다.

토지주택공사 "수익 규모 밝힐 수 없다"

국토해양부와 사업시행자인 토지주택공사는 서민을 위한다는 보금자리주택이 실제로는 토지주택공사의 수익사업 아니냐는 지적에 대해 강하게 부정했다.

토지주택공사 보금자리계획처 관계자는 "보금자리주택 분양가는 실제 건설비와 택지비를 계산해 추정한 것이 아니라, 분양가 상한제의 기본형 건축비 등을 적용한 정부 고시 금액"이라며 "여기에 건설원가를 맞추는 것은 빠듯하다"고 전했다.

"사업 전 건설 원가나 사업 수익을 추정하지 않고 사업을 진행하느냐"고 재차 묻자, 이 관계자는 "분양가와 건설 원가에는 큰 차이가 없을 것"이라면서도 "실제 건설 원가나 사업 수익은 내부적인 자료이기 때문에 공개할 수 없다"고 말했다.

국민임대주택이 보금자리주택으로 바뀌면서 분양주택이 늘고 임대주택이 줄었다는 지적에 대해 국토해양부 공공택지기획과 관계자는 "지구별로 보면 임대주택 비율이 낮다"면서도 "장기적으로 임대주택을 늘리려고 한다, 결코 임대주택을 경시하는 것은 아니다"고 밝혔다.

이 관계자는 또한 "지금까지 국민임대주택단지가 들어선 곳에서는 슬럼화에 대한 우려 때문에 지자체의 반대가 많았다"며 "국민임대주택을 개편하면서 '소셜 믹스'를 위해 지구별로 다양한 계층에 맞는 다양한 주택을 내놓게 된 것"이라고 강조했다.