메뉴 건너뛰기

close

명의 시민기자가 개의 기사를 작성하였습니다. 시민기자 전환하기
 김현미 국토교통부 장관(왼쪽)이 4일 정부서울청사에서 열린 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안' 합동 브리핑에서 추가 설명을 하고 있다.정부는 이날 브리핑을 통해 서울 용산구 옛 미군기지 캠프킴을 주택단지로 개발하기 위해 올해 중 반환받는 것이 목표라고 밝혔다. 아울러 태릉골프장 개발로 지어지는 주택에 대한 사전청약을 내년 말쯤에 받기로 했다. 왼쪽부터 김 장관, 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 서정협 서울시장 권한대행. 2020.8.4
 김현미 국토교통부 장관(왼쪽)이 4일 정부서울청사에서 열린 "서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안" 합동 브리핑에서 추가 설명을 하고 있다.정부는 이날 브리핑을 통해 서울 용산구 옛 미군기지 캠프킴을 주택단지로 개발하기 위해 올해 중 반환받는 것이 목표라고 밝혔다. 아울러 태릉골프장 개발로 지어지는 주택에 대한 사전청약을 내년 말쯤에 받기로 했다. 왼쪽부터 김 장관, 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 서정협 서울시장 권한대행. 2020.8.4
ⓒ 연합뉴스

관련사진보기

 
실수요자를 위한 서울 노른자 땅의 부동산 공급 확대인가 아니면 부작용이 불 보듯 뻔한 재건축 규제의 완화인가. 

정부가 4일 발표한 수도권 주택 공급 대책에서 가장 논란이 되는 방안은 '공공 참여형 고밀 재건축'이다. 전문가들의 평가도 엇갈리고 있다.  

이날 정부는 8·4 주택공급 확대 방안을 통해 수도권 13만호 이상의 주택을 추가로 공급하겠다고 밝혔다. 대책 중 핵심은 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 참여와 재건축 조합의 주택 기부 채납을 전제로 재건축 규제를 대폭 완화해 주는 안이다.

정부는 재건축 조합이 공공성 기준을 만족시키면 용적률을 300~500%로 늘려주고 현재 35층으로 묶여 있는 서울 주택 층수 제한도 완화해 50층까지 건물을 올릴 수 있도록 규제를 풀어줄 계획이다. 이를 통해 5만호 이상의 주택 추가 공급 물량을 확보하겠다는 게 정부의 구상이다.  

정부는 재건축 규제가 풀려 막대한 초과 수익을 소수가 독점하고, 결국 집값만 상승시킬 것이라는 비판을 피하기 위해 안전장치를 마련했다. 고밀 개발 허용으로 증가한 용적률의 50~70%를 기부채납하게 해 용적률 증가에 따른 기대수익의 90% 이상을 환수하겠다는 것이다.

[고밀도 개발 찬성] 30·40대 위한 주택 공급 필요 
 
▲ 한강변 재건축단지 앞날은 정부는 4일 수도권 주택공급 확대 방안을 발표했다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 참여를 전제로 재건축 단지가 주택 등을 기부채납하면 종상향 등을 통해 용적률을 500%까지 올려주고 층수도 50층까지 올릴 수 있도록 규제를 완화한다. 사진은 4일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 송파구 잠실주공5단지.
ⓒ 연합뉴스

관련사진보기


일부 전문가들은 서울에 고밀도 주택 공급이 필요하다는 데 공감하고 있었다. 박원순 전 서울시장 재임 당시 도심 거주를 희망하는 30·40대를 위해 '고밀개발안'을 만드는 데 참여했던 최병천 전 서울시 정책보좌관은 이날 <오마이뉴스> 와 한 통화에서 이번 대책에 대해 "(박 전 시장과) 준비했던 부동산 공급 방안들이 대부분 반영됐다"며 만족스럽다는 반응을 보였다.

최 전 보좌관에 따르면 서울시는 세 가지 파격적인 부동산 공급 방안을 구상했다.  사대문 안 용적률을 1000% 이상으로 허용해 남대문·서대문 등 사대문 안에 약 5000~6000가구를 공급하는 안과 강남 서울의료원·마포 DMC부지·용산 정비창 부지를 포함해 서울시가 소유한 노른자 땅을 주택 부지로 내놓는 안, 지분적립형 분양 방식을 도입하는 안 등이다. 첫 번째 대책을 뺀 나머지는 이번 정책에 반영된 셈.

최 전 보좌관은 "저층·저밀도 개발은 공급을 제한해 새로 도시에 진입하려는 청년층 수요자들을 차단하는 효과를 만든다"며 "30·40 청년들을 위한 주택을 대거 공급하는 게 도심 고밀개발"이라고 설명했다.

최 전 보좌관은 사대문 안의 고밀개발이 이번 대책에 빠진 것에 대해서는 아쉬움을 나타냈다. 그는 "강남과 여의도에는 아파트 단지들이 많아 새 주택을 공급하면 개발에 대한 기대 이익으로 부동산 가격이 오를 가능성이 크다"며 "반면 사대문 안은 상업지역이라 가격 안정에도 도움이 될 가능성이 높기 때문에 고밀개발을 주장했던 건데 (반영되지 않아) 아쉽다"고 말했다. 

임재만 세종대 부동산학과 교수 역시 "도심지에서 용적률을 상향해 고밀도 주택을 공급한다는 방향성에 공감한다"며 "용적률 상향은 국가의 권리"라고 밝혔다.  

재건축 관련 규제를 더 풀어야 한다는 주장도 나왔다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "그동안 재건축은 불가침의 영역이었음에도 (이번 대책으로) 정부가 재건축에 규제 완화를 모색하고 있다는 점은 긍정적으로 보고 있다"며 "실효성이 있으려면 재건축 규제 완화 폭을 더 늘릴 필요가 있다"고 밝혔다. 

[고밀도 개발 반대] "이명박-박근혜 정부 때도 안한 정책"

하지만 고밀도 개발이 수도권 집값에는 별 영향을 주지 못하면서 재건축 조합과 건설업계에 개발 이익만 안겨주는 특혜가 될 것이라는 비판도 만만치 않다.

우석훈 내가꿈꾸는나라 공동대표는"(집값 급등) 상황을 고려하면 정부가 집을 더 공급하겠다고 하는 것에는 일부 동의한다"면서도 "용적률 규제를 풀어주는 '고밀 재건축'은 이명박-박근혜 정부 때도 하지 않았던 정책"이라고 목소리를 높였다. 

우 대표는 "용적률 규제 완화는 당시 새누리당(현 미래통합당)의 숙원 사업이었는데, 문재인 정부가 그보다 더 완화된 방안을 내놓은 것"이라며 "집값은 별다른 영향을 받지 못하면서 건축업계만 돈을 벌게 될 것"이라고 비판했다.

그러면서 "2004년 이헌재 전 (재정경제부) 장관이 주도했던 한국형 뉴딜과 다를 바 없다, 경기가 좋지 않으니 건설을 통해 경제를 빠르게 회복하겠다는 것"이라며 "경기 부양은 되겠지만, 21세기에 어울리지 않는 후진국형 경기부양책"이라고 밝혔다.

기부채납으로 기대수익의 90%를 환수하겠다는 정부의 재건축 공공성 확보 방안이 충분하지 않다는 지적도 나왔다.  

송기균 송기균경제연구소장은 "고밀 재건축안은 투기꾼이나 상당한 부자일 가능성이 큰 강남 아파트 소유주에 대한 특혜일 뿐"이라며 "정부가 기부채납을 받아도 늘어난 용적률 중 30~50%는 기존 소유주들에게 돌아가는 것 아니냐"고 반문했다. 

송 소장은 또 "고밀도 개발로 5만호가 추가 공급되더라도 이 중 공공으로 분양·임대될 물량이 충분할지 의구심이 든다"며 "이를 투기꾼들이 갖게 된다면 무슨 소용인가, 고밀개발로 증가한 용적률에 대한 기부채납 비율 등을 상향하는 등 재건축의 가치가 떨어질 수 있도록 규제를 더욱 강화해야 한다"고 지적했다. 

반면 정부가 주택 공급 확대에 민간의 참여를 이끌어내기 위해서는 재건축 조합에 어느 정도의 인센티브를 주는 게 불가피하다는 시각도 있다. 정부 대책대로라면 기대수익의 90%를 정부가 환수하더라도 나머지 10%는 재건축 조합에 돌아가게 된다.

임재만 교수는 "일반적으로 민간 주도 사업은 민간에게 이익이 돌아가지 않을 경우 추진되지 않는다"며 "이 때문에 정부가 용적률을 300~500% 올려줄 때 발생하는 이익 전부를 환수하지는 않기로 한 것"이라고 설명했다. 

공급이 끝 아니다, 공공임대 충분히 늘려야
 
 서울의 한 부동산중개업소. 급매물이 18억~19억이다. 2020.5.24
 서울의 한 부동산중개업소. 급매물이 18억~19억이다. 2020.5.24
ⓒ 연합뉴스

관련사진보기

전문가들은 이번 대책으로 공급이 늘어나더라도 높아진 집값 때문에 꼭 집이 필요한 실수요층에게는 '그림의 떡'이 될 수 있다며 공공임대 확대 등 주거 안정 정책이 추가돼야 한다고 지적했다. 

임재만 교수는 "애초에 집값이 너무 비싸 진입장벽이 높기 때문에 이번 대책도 상대적으로 잘 사는 사람들이 혜택을 입는 대안일 수밖에 없다"라며 "그렇다고 주택을 너무 싸게만 공급하면 청약에 당첨된 이들만 '로또'에 당첨되는 꼴이 되니 정부가 직접적인 주택 공급보다 임대 주택을 공급할 필요가 있다"고 말했다. 

이어 "서민들에 당장 필요한 건 전세가 사라지지 않도록 하는 것"이라며 "LH 등 공공이 부동산을 보유한 상태에서 세입자들에게 전세를 주는 방식으로 다주택자의 투기를 막고 세입자들에게 전세 매물을 마련해줄 필요가 있다"고 제안했다. 

임 교수는 특히 정부가 토지를 소유하고 건물만 파는 '토지임대부' 주택이나, LH 등 공공기관이 주택을 건설해 시세보다 저렴한 가격으로 분양하되 소유권자가 매각할 때는 반드시 다시 공공기관에 매각하도록 하는 환매조건부 분양 등을 대안으로 제시했다. 

우석훈 대표도 "정부가 가진 땅이 많아지고, 이를 이용해 임대주택을 늘리면 해당 주택 가격은 그리 높지 않을 것"이라며 "중산층도 갈 수 있는 임대주택을 늘리는 것이 하나의 방법이 될 수 있다"고 밝혔다.

댓글8
이 기사가 마음에 드시나요? 좋은기사 원고료로 응원하세요
원고료로 응원하기

진실과 정의를 추구하는 오마이뉴스를 후원해주세요!

후원문의 : 010-3270-3828 / 02-733-5505 (내선 0)

오마이뉴스 후원하기


연도별 콘텐츠 보기